Присоединяйтесь!
Зарегистрированных пользователей портала: 505 969. Присоединяйтесь к нам, зарегистрироваться очень просто →
Законодательство
Законодательство

ПИСЬМО Роскомзема от 14.06.96 N 1-16/1240 "О МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЯХ ПО КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ"

Дата документа14.06.1996
Статус документаНе действует
МеткиПисьмо · Временные рекомендации

    

КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ РЕСУРСАМ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ

 

ПИСЬМО
от 14 июня 1996 г. N 1-16/1240

 

О МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЯХ ПО КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ

 
    В соответствии с пунктом 4 Постановления Правительства Российской Федерации от 3 ноября 1994 г. N 1204 "О порядке определения нормативной цены земли" направляем "Временные методические рекомендации по кадастровой оценке стоимости земельных участков" для практического использования.
 

Председатель Комитета
Н.В.КОМОВ

 
 

Утверждаю
Заместитель Председателя
Комитета РФ по земельным
ресурсам и землеустройству
П.Ф.ЛОЙКО

 

ВРЕМЕННЫЕ МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

    

I. Общая часть

 
    Методические рекомендации подготовлены в соответствии с пунктом 4 Постановления Правительства Российской Федерации от 03.11.94 N 1204 "О порядке определения нормативной цены земли", носят рекомендательный характер и предназначены для использования органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в качестве единой методической основы, для установления уровня рыночных цен на земли различного целевого назначения соответствующих территорий.
    Результаты земельно - оценочных работ используются при принятии решений о повышающих и понижающих коэффициентах в расчетах нормативной цены земли, для целей налогообложения в случаях, установленных законодательством, а также в качестве ориентира рыночной стоимости земельных участков заинтересованными сторонами при установлении цен предложений на конкурсах и аукционах, инвестировании в производственную и иную деятельность, аренде земли, ипотеке, эмиссионном обеспечении и в других случаях, возникающих при гражданском обороте земель.
    В данных Методических рекомендациях изложены основные положения методов оценки стоимости земли, учитывающие реальную интенсивность рынка недвижимости, базирующиеся на кадастровой информации о землях административно - территориальных образований и привлекаемой информации из других источников, характеризующей рынок земли и иной недвижимости.
    Единая методологическая основа земельно - оценочных работ позволит создать систему оценки земли, которая включает в себя следующие основные элементы:
    информация кадастровых регистров о правовом режиме и качественных характеристиках земельных участков;
    привлекаемая из иных источников информация о сделках с земельными участками и информация о рынке земли и иной недвижимости;
    кадастровая оценка стоимости земли по оценочным зонам и земельным участкам;
    кадастровые карты и регистры стоимости земли.
    Система оценки земли предполагает также организацию деятельности в области кадастровой оценки и переоценки земли, включая систему подготовки и переподготовки кадров и материальное обеспечение земельно - оценочных работ, не рассматриваемых в настоящих Рекомендациях.
    Изложенные методы оценки учитывают отечественный опыт землеустроительных организаций Роскомзема по массовой оценке земель сельскохозяйственного назначения и мировой опыт оценки земли в условиях функционирования рыночной экономики. В связи с этим предлагаемые к применению принципы, методы и приемы оценки носят рекомендательный и временный характер, так как наличие теневого рынка, отсутствие достоверных данных о сделках с земельными участками, о результатах хозяйственной деятельности предприятий, использующих землю, неадекватность затрат и эффектов при улучшении земель, не позволяет механически переносить принятые в международной практике принципы и методы оценки земли. В связи с этим данные Рекомендации подлежат уточнению по мере накопления отечественного опыта стоимостной оценки земли и иной недвижимости для налогообложения и иных целей.
 

II. Основные методические положения

 
    2.1. Земельный участок или права на него и произведенные на нем улучшения (планировка поверхности, мелиорация, дороги, коммуникации, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты), перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно или без них - наиболее распространенный объект недвижимости. К земельному участку как объекту недвижимости могут быть присовокуплены объекты недр, обособленные водные объекты, леса и другие объекты.
    Кроме физических параметров и характеристик земельный участок, как объект недвижимости, имеет правовой режим, существенным образом влияющий на его идентификацию и оценочную стоимость.
    К характеризующим правовой режим признакам земельного участка относятся: категория земель, в границах которых расположен земельный участок, цель использования земельного участка, форма собственности, сервитуты, обременения и ограничения вещных прав на него.
    2.2. Ограниченный характер предложения прав на земельные участки в связи с невозможностью воспроизводства земельного участка как объекта недвижимости, полезность (доходность) использования участков как объектов производственно - хозяйственной или иной деятельности и покупательная способность участников земельного рынка постоянно репродуцируют стоимость земельных участков.
    Стоимость земельного участка или прав на него измеряется текущей стоимостью будущих выгод, основанных на праве собственности или иных правах на земельный участок.
    Выгоды от прав на земельный участок реализуются на протяжении гораздо более продолжительного периода времени чем от прав на улучшения (здания, сооружения и т.д.) земельного участка, имеющих ограниченный срок службы.
    В связи с этим к текущей стоимости земельных участков не применимы понятия износа и амортизации в отличие от текущей стоимости улучшений, которая в конце срока их эксплуатации равна нулю или отрицательному значению (в связи с предстоящими затратами на расчистку земельного участка и утилизацию улучшений).
    2.3. Благодаря особенностям земельных участков каждый из них имеет уникальное, присущее только ему местоположение. Данное обстоятельство используется для идентификации всех иных объектов недвижимости на земле.
    Уникальные свойства земли как с теоретической, так и с практической точек зрения позволяют говорить о стоимости собственно земельного участка отдельно от стоимости осуществленных на нем улучшений и оценивать вклад, который вносят эти улучшения или собственно земельный участок в общую стоимость объекта недвижимости.
    2.4. Отдельная оценка стоимости собственно земельного участка особенно необходима в переходный период к рыночной экономике, так как этот методический подход к оценке объектов недвижимости позволяет с относительно меньшими затратами средств и времени:
    - способствовать процессу рыночного ценообразования;
    - обеспечивать в более короткие сроки возврат бюджетных средств муниципалитетов на осуществленное ими благоустройство и общественные улучшения в связи с повышением (благодаря им) стоимости земли и иной недвижимости при организации налогообложения от их стоимости;
    - объективно оценивать реальный ущерб, упущенную выгоду и иные компенсационные выплаты в случаях, предусмотренных законодательством;
    - устанавливать заинтересованными сторонами договорные цены, включая арендную плату, размер ипотечного кредитования и т.д.
 

III. Виды стоимости земельного участка

 
    В зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования земельного участка рекомендуется выделять два широких типа оценочных стоимостей:
    стоимость в использовании;
    стоимость в обмене (меновая стоимость).
 

3.1. Стоимость в использовании

 
    3.1.1. Стоимость в использовании является стоимостью для конкретного пользователя или их группы и основана на индивидуальных результатах пользования в форме дохода, полезности или удобств.
    Стоимость в использовании применяется при оценках эффективности реконструкционных и мелиоративных программ без предполагаемой смены субъекта или субъектов прав на землю и сохранения неизменным дальнейшего (сельскохозяйственное или иное) использования земель.