Присоединяйтесь!
Зарегистрированных пользователей портала: 505 280. Присоединяйтесь к нам, зарегистрироваться очень просто →
Законодательство
Законодательство

"МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО РАЗРАБОТКЕ СХЕМ ЗОНИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ ГОРОДОВ. МДС 30-1.99" (утв. Протоколом Госстроя РФ от 10.06.99 N 01-НС-15/7)

Дата документа10.06.1999
Статус документаДействует
МеткиМетодические рекомендации · Протокол · Требования

    

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО РАЗРАБОТКЕ СХЕМ ЗОНИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ ГОРОДОВ

 

МДС 30-1.99

 
    (рассмотрены и одобрены Госстроем РФ протокол от 10 июня 1999 г. N 01-НС-15/7)
 

Введение

 
    В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации при разработке градостроительной документации о градостроительном планировании развития поселений и об их застройке разрабатываются схемы зонирования территорий, определяющие вид использования территорий и устанавливающие ограничения на их использование, для осуществления градостроительной деятельности.
    С учетом ограничений на использование территорий определяются функциональное назначение и интенсивность использования каждой территориальной зоны.
    Данные о видах и интенсивности использования территорий установленных зон и об ограничениях на их использование включаются в правила землепользования и застройки (правила застройки) городских и сельских поселений, других муниципальных образований - нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменение объектов недвижимости.
    Правила застройки включают в себя схему зонирования и правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом.
    Целью настоящих Рекомендаций является оказание методической помощи разработчикам указанных схем зонирования, которые в современных условиях приобретают ключевое значение для регулирования использования городских территорий и изменения недвижимости на них в государственных, муниципальных, общественных и частных интересах.
    Зонирование территории города, иного поселения, разрабатываемое в соответствии с настоящими Методическими рекомендациями, следует рассматривать в качестве основы для выявления градостроительной ценности земельных участков, в том числе с точки зрения инвестиционной привлекательности.
    В работе использован опыт ряда российских городов (Новогород, Иркутск, Тверь, Минеральные Воды, Дзержинский) по разработке схем зонирования их территории в генеральных планах и правилах землепользования и застройки, выполненных в ряде случаев при участии специалистов из США, Нидерландов, Германии.
    Настоящие Рекомендации разработаны с учетом основных положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, отдельных положений Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", законодательств Российской Федерации об охране памятников истории и культуры и окружающей среды, законодательств ряда субъектов Российской Федерации о градостроительстве, уставов ряда городов. При разработке Рекомендаций учтены основные положения строительных норм и правил по градостроительству, а также по ведению градостроительного кадастра.
    Рекомендации определяют примерные виды (этапы) работ по разработке схем зонирования территорий городов, состав и содержание материалов зонирования. В конкретных городах эти вопросы должны уточняться с учетом местных условий, нормативных правовых и нормативно-технических документов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в области градостроительства.
 

1. Область применения

 
    Областью применения Рекомендаций является разработка соответствующих материалов зонирования для градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений и об их застройке, для нормативных правовых актов органов местного самоуправления о землепользовании и застройке городов, территорий городских и сельских поселений. Отдельные положения Рекомендаций могут также применяться при зонировании территорий природных зон, поселков и сельских поселений с учетом их функциональной, планировочной, инфраструктурной и иной специфики.
    Настоящие Рекомендации направлены на формирование нормативно-правовой основы регулирования использования городских территорий в новых условиях.
    Применение Рекомендаций в практической деятельности органов местного самоуправления будет способствовать:
    повышению эффективности землепользования и застройки городских территорий;
    привлечению инвестиций в жилищное строительство, инженерную инфраструктуру, иное обустройство территорий;
    развитию городского рынка недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений);
    обоснованности налогообложения недвижимости и платежей за пользование городской инфраструктурой и, соответственно, увеличению поступлений в муниципальный бюджет.
    Основные понятия, употребляемые в Рекомендациях, даны в приложении А.
 

2. Зонирование городских территорий для градостроительства

 
    2.1. В настоящих Рекомендациях зонирование рассматривается как процесс и результат выделения частей территории города с определенными видами и ограничениями их использования, функциональными назначениями, параметрами использования и изменения земельных участков и других объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности.
    Целями такого зонирования является обеспечение градостроительными средствами благоприятных условий проживания населения, в том числе ограничение вредного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую природную среду и ее рациональное использование в интересах настоящего и будущего поколений.
    Зонирование городских территорий направлено на обеспечение благоприятной среды жизнедеятельности, защиту территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и технического характера; предотвращение чрезмерной концентрации населения и производства, загрязнения окружающей природной среды; охрану и использование особо охраняемых природных территорий, в том числе природных ландшафтов, территорий историко-культурных объектов, а также сельскохозяйственных земель и лесных угодий в границах города.
    2.2. Составление схемы зонирования территорий города для осуществления градостроительной деятельности производится:
    при разработке проекта нового генерального плана;
    при корректировке генерального плана в целом или в части его положений о зонировании территорий с учетом новых условий развития города;
    при разработке правил застройки.
    Конкретные требования к разработке схем зонирования в составе отдельных видов градостроительной документации определяются Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения градостроительной документации.
    2.3. Разработка схем зонирования территорий городов осуществляется с соблюдением следующих принципов:
    обеспечение преемственности и развития ранее принятых предложений о зонировании территорий города во вновь разрабатываемой документации по его зонированию;
    учет сложившейся застройки, транспортной и инженерной инфраструктуры, а также основных элементов планировочной структуры в границах города, обеспечение их реконструкции и развития на основе рационального природопользования и ресурсосбережения;
    выделение зон с ограничениями градостроительной деятельности, установленными законодательством Российской Федерации и специальными нормами и правилами в области безопасности территорий и поселений и их защиты от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, охраны окружающей природной среды, охраны недр, экологической безопасности и санитарных правил, сохранения объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
    выделение территориальных зон с учетом относящихся к ним ограничений градостроительной деятельности, ресурсного потенциала, определения функционального назначения и интенсивности использования территорий, исходя из государственных, общественных и частных интересов;
    определение с учетом местных условий соответствующих им разновидностей территориальных зон и подзон города на основе и в развитие видов зон, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации, градостроительными уставами (кодексами) субъектов Российской Федерации;
    определение для каждой территориальной зоны (подзоны) градостроительного регламента, устанавливающего совокупность видов и условий использования земельных участков и иных объектов недвижимости, а также допустимого их изменения;
    установление правового режима для каждой территориальной зоны в расчете на его применение в равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам, иным объектам недвижимости;
    установление дополнительных требований к отдельным объектам недвижимости, расположенным в территориальных зонах, градостроительная деятельность в которых подлежит особому регулированию;
    увязанность границ зон с красными линиями, полосами отвода, границами основных землевладений и землепользований.
 

3. Основные этапы разработки схем зонирования

 
    3.1. Схема зонирования территории городского и иного поселения (далее - схема) представляет собой документ, устанавливающий состав, содержание и границы действия зональных требований к регламентации градостроительной деятельности.
    3.2. Схема разрабатывается в составе или на основе генерального плана города, иного поселения на территорию в пределах установленной черты каждого из них. Для городов с численностью населения 50 тыс. жителей и более схема может разрабатываться на часть территории города в составе проекта планирования. В этом случае зонирование территории детализируется при сохранении преемственности с ранее разработанной в генеральном плане схемой.
    3.3. Схема, разработанная в составе генерального плана, после его утверждения соответствующим органом местного самоуправления приобретает статус утвержденной градостроительной документации, обязательной для исполнения на данной территории всеми юридическими и физическими лицами.
    Схема, разработанная на основе генерального плана, после ее утверждения в установленном порядке также приобретает статус утвержденной градостроительной документации, а в составе утвержденных Правил застройки города (иного поселения) она приобретает статус нормативного правового акта органов местного самоуправления.
    3.4. Основными этапами разработки схемы являются:
    сбор и анализ исходной информации;
    предварительное решение зонирования;
    согласование и утверждение схемы (рис.1).
 
 

 

Рисунок 1 - Этапы разработки, согласования и утверждения схемы зонирования

 
 
    3.4.1. Материалы, полученные по итогам аналитического этапа разработки схемы, должны содержать:
    перечень видов использования территории, которые должны осуществляться в поселении, и расчет потребности в территории, необходимой для их осуществления;
    результаты оценки территории по характеру ее освоенности, обустроенности и расчет потребности в территории по видам среды, необходимой для осуществления заданной функции;
    результаты оценки обеспеченности территории объектами социальной, транспортной, инженерной инфраструктур и расчет потребности в них для осуществления заданной функции;
    результаты оценки нарушенности состояния природной и историко-культурной среды внешними воздействиями и потребность в мерах средозащиты.
    3.4.2. В состав работ аналитического этапа выполнения схемы должны входить:
    установление фактической обеспеченности градостроительной документацией и нормативными документами;
    анализ содержания имеющихся градостроительной документации и градостроительных нормативных документов;
    определение проблемных и прогнозных параметров генерального плана (концепции генерального плана, эскизного планировочного решения генплана);
    определение необходимых данных по границам элементов структурно-планировочной организации территории города.
    3.4.3. Из градостроительной документации для целей разработки схемы необходимы: проект городской (поселковой) черты, генеральный план (проект актуализации генерального плана) города, иного поселения; концепция генерального плана развития города, проекты планировки, проекты межевания, проекты застройки отдельных частей города, историко-археологический опорный план и др.
    Из нормативных правовых и нормативно-технических документов необходимо анализировать такие, которые составляют нормативную базу решения следующих вопросов:
    разработка, согласование и утверждение градостроительной документации;
    предоставление земельных участков для строительства;
    выдача разрешений на строительство;
    отчуждение объектов недвижимости;
    порядок охраны и использования памятников истории и культуры;
    развитие рынка городской недвижимости и др.
    3.4.4. Анализ содержания имеющейся градостроительной документации должен заключаться в установлении:
    характеристик территории и недвижимости в структуре генерального плана города, определяющих возможности их использования;
    функционального, строительного и иного зонирования территорий города;
    состояния и целевого назначения градостроительных объектов различного правового статуса с характеристиками потребительских качеств среды;
    состава и видов предусматриваемых градостроительных изменений по планировочно установленным зонам, кварталам, районам.
    3.4.5. К проблемным и прогнозным параметрам, определяемым в генеральном плане (концепции генерального плана, эскизном планировочном решении генплана), относятся: