Присоединяйтесь!
Зарегистрированных пользователей портала: 505 358. Присоединяйтесь к нам, зарегистрироваться очень просто →
Регионы: Москва
Регионы: Москва

"СБОРНИК МАТЕРИАЛОВ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ВОПРОСАМ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ И СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ. ВЫПУСК N 2" (утв. Московским областным судом от 06.08.2002)

Дата документа06.08.2002
Статус документаДействует
МеткиСборник · Обзор

    

МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТНАЯ РЕГИСТРАЦИОННАЯ ПАЛАТА

 

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

"СБОРНИК МАТЕРИАЛОВ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ВОПРОСАМ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ И СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ "

 

Выпуск N 2
от 6 августа 2002 года

 

Вступительная статья

 
    Споры, связанные с правами на недвижимое имущество и сделками с ним, составляют значительную и не самую простую часть общего объема судебных разбирательств. Составной частью таких споров являются вопросы применения Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
    В совместном стремлении придать правоприменительной практике этой направленности единообразный и стабильный характер Московский областной суд и Московская областная регистрационная палата, проведя большую обобщающую работу, подготовили и издали в 2001 г. первый выпуск совместного сборника судебной практики, основу которого составил обзор практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением указанного Федерального закона.
    Сборник был направлен во все суды Московской области и учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации, где получил одобрение и поддержку.
    По отзывам судей и государственных регистраторов, иных специалистов, в том числе из других регионов Российской Федерации, обзор систематизировал подходы ко многим вопросам в области применения норм как материального, так и процессуального права, значительно расширив первое понимание значения нового российского института государственной регистрации прав.
    Судебная практика подтвердила значимость государственной регистрации как единственного доказательства существования зарегистрированного права.
    Обзор способствовал разрешению накопившихся вопросов и появлению стабильности правоприменения в этой сфере.
    Подтверждено, в частности, что:
    - регистрация сделок с недвижимым имуществом, а также ограничений (обременений) права возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на это имущество;
    - регистрация права умершего или сделки, сторона по которой умерла, невозможна;
    - сомнения нотариусов в законности сделок, заключенных в простой письменной форме и зарегистрированных в установленном порядке, не свидетельствуют об их недействительности;
    - решения об отказах в государственной регистрации, принятые по указанным в законе основаниям, являются правомерными действиями регистрирующего органа и не направлены на ущемление прав заявителей;
    - регистрирующий орган не участвует в материальных правоотношениях, связанных с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, и не может выступать в качестве ответчика по данной категории споров.
    Изложенная в первом обзоре и продолжающаяся судебная практика способствуют укреплению понимания одного из важнейших вопросов. Сами по себе споры о признании в судебном порядке недействительной государственной регистрации и (или) свидетельства о государственной регистрации с правовой точки зрения бессмысленны. Приоритетным для судебных органов должно стать положение части 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Таким образом, ни государственная регистрация, ни свидетельство о ней, а право должно оспариваться в суде заинтересованными лицами, законные права и интересы которых нарушены.
    В 2002 г. Московский областной суд и Московская областная регистрационная палата продолжили общую аналитическую работу, формируя тем самым добрую и, главное, взаимополезную традицию.
    В результате подготовлен для изучения и использования второй совместный обзор судебной практики, посвященный тематике, представляющей, пожалуй, наиболее сложные и разнотрактуемые вопросы правоприменения, в области земельного законодательства.
    Долгое время суды и регистрирующий орган по разному реагируют на факты безвозмездной и без выставления на торги передачи земли физическим лицам, отчуждения земельных участков и многие другие. Добавили проблемных вопросов судьям и государственным регистраторам вступление в силу главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации и введение в действие нового Земельного кодекса Российской Федерации, уже изначально содержащие противоречащие друг другу положения.
    Разночтение правовых норм не может не сказываться на последовательности их восприятия.
    Второй совместный обзор отражает и комментирует новое земельное законодательство и судебную практику данной направленности. В обзоре раскрыты понятия земли как объекта права, вещных, ограниченных вещных и обязательственных прав на землю, субъектов земельных правоотношений и другие вопросы. Приведены многочисленные примеры судебных споров.
    Особое внимание уделено в обзоре весьма актуальной сегодня проблеме противоречивых отношений, сложившихся в аграрном секторе после реорганизации колхозов и совхозов, а также возникших в связи с этим прав на земельные доли и земельные участки в счет земельной доли.
    Рассмотрены особенности сделок с землей и основания их недействительности.
    Таким образом, предоставляемый обзор судебной и регистрационной практики по применению законодательства при рассмотрении вопросов, возникающих из земельных правоотношений Московской области, формулирует с учетом уже имеющегося опыта унифицированные подходы, которыми судьи и государственные регистраторы могут руководствоваться при разрешении сложных и должным образом не урегулированных гражданским и земельным законодательством отношений в сфере прав на землю, сделок с земельными участками и их государственной регистрации. В основе обзора - нормы права и реальная практика их применения.
    Надеемся, совместный труд Московского областного суда и Московской областной регистрационной палаты найдет понимание и будет полезен в практической деятельности.
 

Председатель
Московской областной
регистрационной палаты
В.В. ОГОРОДНИКОВ

 
 
 

ОБЗОР СУДЕБНОЙ И РЕГИСТРАЦИОННОЙ ПРАКТИКИ ПО ПРИМЕНЕНИЮ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПРИ РАССМОТРЕНИИ ВОПРОСОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ИЗ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

1. Введение

 
    Московским областным судом совместно с Московской областной регистрационной палатой проведено обобщение судебной и регистрационной практики по вопросам, возникающим из земельных правоотношений. В основном в обзоре рассмотрены споры наиболее сложные и интересные с точки зрения формирования судебной практики.
    Цель обобщения состоит в выявлении накопившихся проблемных вопросов, возникающих у судов и государственных регистраторов при применении земельного законодательства.
    Согласно статистике количество указанных видов споров возрастает с каждым годом. Так, в 2000 г. федеральными судами области было рассмотрено 435 гражданских дел о признании права собственности на земельные участки, из них с удовлетворением иска - 386 дел, с отказом в иске - 49 дел, прекращено производство по 140 делам, в том числе в связи с заключением мировых соглашений. Кроме того, рассмотрены другие споры, связанные с землепользованием, с вынесением решения - 911, из них с удовлетворением иска - 730, с отказом в иске - 181 дело, прекращено производство по 373 делам, в том числе в связи с заключением мировых соглашений.
    В 2001 г. федеральными судами рассмотрено 602 дела о признании права собственности на земельные участки, из них с удовлетворением иска - 550, с отказом в иске - 52, прекращено производство по 117 делам, в том числе в связи с заключением мировых соглашений. Кроме того, рассмотрено 830 других споров, связанных с землепользованием, из них с удовлетворением иска - 647 дел, отказано по 183 делам, прекращено производство по 280 делам, в том числе в связи с заключением мировых соглашений.
    Мировыми судьями области в 2001 г. рассмотрено 97 дел о признании права собственности на земельные участки: с вынесением решения и удовлетворением требований - 89, с отказом в иске - 5 дел, прекращено, в том числе в связи с заключением мировых соглашений, 8 дел. Кроме того, ими же рассмотрено 33 других спора, связанных с землепользованием, из них с удовлетворением иска - 26, с отказом в иске 7 дел прекращено, в том числе в связи с заключением мировых соглашений - 35 дел.
    Значительное количество споров касалось осуществленных Регистрационной палатой регистрационных действий по сделкам и правам на земельные участки.
    Московской областной регистрационной палатой с 01.02.98 произведено 860 тысяч регистрационных действий с земельными участками, в том числе зарегистрировано 630 тысяч прав на земельные участки и 230 тыс. сделок с земельными участками.
    При подготовке обзора учитывалось, что возникающие в настоящее время земельные споры рассматриваются судами как с применением ранее, с 1990 г., действовавшего земельного законодательства, так и требований главы 17 Гражданского кодекса РФ, вступившей в силу 28.04.2001, а также положений нового Земельного кодекса РФ, вступившего в действие 30.10.2001. Поскольку отдельные положения перечисленных актов подчас противоречат друг другу, т.е. несколько правовых актов претендуют на урегулирование одного и того же фактического состава, в обзор включены комментарии к отдельным нормам, приведены систематизированные перечни нормативных актов по конкретным вопросам. Комментарии по конкретным гражданским делам приводятся как по ранее действовавшим нормам закона, которые признаны недействующими в связи с принятием Земельного кодекса РФ, так и применительно к новым положениям земельного законодательства.
 

2. Законодательство, регулирующее земельные отношения

 
    Реформирование земельных отношений в Российской Федерации началось в 1990 г. Статьей 2 Закона РСФСР "О земельной реформе" от 23.11.90 N 374-1 была отменена монополия государства на землю на территории РСФСР, введены две основные формы собственности на землю: государственная и частная. В ст. 6 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24.12.90 N 443-1 впервые определено, что земельные участки могут находиться в частной, государственной, муниципальной собственности и собственности общественных объединений (организаций) или предоставляться во владение и пользование гражданину, юридическому лицу, государственным, национально - государственным и административно - территориальным образованиям, входящим в Российскую Федерацию в соответствии с Земельным кодексом РСФСР, законодательными актами РСФСР. Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 22.11.90 развил этот вопрос и предусмотрел, что использование земли крестьянскими (фермерскими) хозяйствами допускается на праве собственности. Кроме того, появился такой вид вещного права, как право пожизненного наследуемого владения граждан на земельные участки.
    Гражданину, имеющему земельный участок в собственности, предоставлялось право заложить земельный участок в земельный банк или в случае принудительного изъятия земельного участка государством получить полную стоимость земельного участка, включая упущенную выгоду.
    Следует подчеркнуть, что собственник имел право пользования, владения земельным участком, но распоряжался он им ограниченно.
    Законодательство 1990 года не давало собственнику земельного участка права продавать свой, находившийся в собственности, земельный участок. Статья 9 Закона РСФСР "О земельной реформе" прямо указывала на то, что в течение первых пяти лет после передачи земли в собственность граждан ее продажа разрешается только соответствующему Совету народных депутатов, т.е. государству, а по истечении данного срока сделки по купле - продаже земли должны совершаться на договорной основе под контролем местных Советов народных депутатов.
    Таким образом, если буквально понимать законодателя, включение земли как объекта недвижимого имущества в оборот в процессе земельной реформы должно было начаться в конце 1995 года.
    Право частной собственности на землю было закреплено и в Земельном кодексе РСФСР от 25.04.91, в ст. 1, 7 которого было указано на равенство частной собственности с другими формами собственности на землю, предусмотрена возможность предоставления земельного участка в частную собственность граждан.
    С принятием 12.12.1993 Конституции РФ Указом Президента РФ N 2287 от 24.12.93 многие положения ЗК РСФСР 1991 г. с изменениями, внесенными Законом РФ от 28.04.93, признаны утратившими силу. Но в п. 2 ст. 9 Конституции РФ четко определено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Кроме того, п. 2 ст. 36 Конституции РФ отменено ограничение на распоряжение земельными участками собственниками земли.
    С 28.04.2001 в силу вступила глава 17 Гражданского кодекса РФ о праве собственности и других вещных правах на землю.
    Земельный кодекс РФ, вступивший в действие 30.10.2001, содержит нормы, существенно противоречащие Гражданскому кодексу РФ. Это относится, например, к закрепленному в ст. 266 ГК РФ праву о пожизненном наследуемом владении, ст. 268 ГК РФ о постоянном бессрочном пользовании, ст. 270 ГК РФ о распоряжении земельным участком, находящимся в постоянном бессрочном пользовании, ст. 271 ГК РФ о праве пользования земельным участком собственником недвижимости, ст. 552 ГК РФ о праве на участок при продаже здания и др. Так, согласно ст. 61 ЗК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государственной власти, подлежат возмещению исполнительным органом государственной власти, издавшим такой акт. Это положение напрямую противоречит положениям ст. 1069 ГК РФ, согласно которой вред, причиненный указанными действиями государственных органов, возмещается за счет казны Российской Федерации или казны субъекта Российской Федерации. Более того, Кодекс содержит и внутреннее противоречие, т.к. положение ст. 61 ЗК РФ противоречит и ст. 62 ЗК РФ, в которой указано, что убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
    Земельный кодекс РФ имеет комплексную, межотраслевую структуру и поэтому подчас включает в себя нормы иной юридической природы, что объясняется, возможно, тем, что законодатель заботился о содержательной стороне, а не об отраслевой принадлежности норм. Так, Земельный кодекс РФ нередко выходит за пределы регулирования отношений по пользованию и охране земель (земельных отношений) и вторгается в сферу гражданско - правового регулирования. Нормы Кодекса порой затрагивают и отношения, которые регламентируются другими отраслями права, например, административным, трудовым (см. ст. 74, 73 ЗК РФ). Земельный кодекс РФ в ряде статей содержит положения, которые являются не бесспорными.
    В правоприменительной практике важное значение имеет принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель. В ст. 1 ЗК РФ указано, что при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.
    Вопрос о пределах гражданско - правового и земельно - правового регулирования весьма сложен, и он, к сожалению, не имеет достаточной четкости.
    Согласно пп. 1, 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ земельное законодательство, в том числе пп. 1, 3 ст. 3 ЗК РФ, регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях, то есть земельные отношения, которые гражданское законодательство не регулирует.
    Но поскольку земля согласно ст. 2 ГК РФ и ст. 1 ЗК РФ является также и предметом гражданско - правового регулирования, то согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
    В самом Земельном кодексе указано, какие конкретно отношения регламентируются нормами Земельного кодекса РФ и какие - Гражданским кодексом РФ.
    Так, в ст. 17, 18, 19 ЗК РФ указано, что в федеральной собственности, в собственности субъектов РФ, в муниципальной собственности могут находиться в том числе земельные участки, которые приобретены Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Согласно ст. 27 ЗК РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом. Лишь земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Согласно ст. 25 ЗК РФ право собственности на земельные участки, а также постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, ограниченного пользования земельным участком, предусмотренное главами III и IV ЗК РФ, возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В ст. 23 ЗК РФ указано, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. В соответствии со ст. 48 ЗК РФ частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
    Согласно ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Согласно ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Согласно ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненно наследуемого владения земельным участком прекращается принудительно в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
    Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
    В соответствии со ст. 52 ЗК РФ отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных статьей 27 ЗК РФ ограничений оборотоспособности земельных участков. Согласно ст. 53 ЗК РФ при отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством.
    Согласно ст. 55 ЗК РФ порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.
    Согласно ст. 6 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" изданные до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента Российской Федерации и нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации применяются в части, не противоречащей Земельному кодексу Российской Федерации.
    В соответствии со ст. 7 Федерального закона N 137-ФЗ к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.
    Необходимо обратить внимание на то, что ст. 22, 37, 38 Земельного кодекса РФ внесены некоторые особенности в регулирование договоров аренды и купли - продажи, а также обмена земельных участков по сравнению с тем, как такие договоры с объектами недвижимости регламентированы в ст. 554 - 558 Гражданского кодекса РФ. Возникает вопрос, можно ли распространять особенности, установленные в ст. 37 ЗК РФ, на другие виды сделок по переходу земли как имущества в собственность. Как известно, договор купли - продажи как таковой является родовым понятием, а все другие договоры, содержащие обязательства по переходу имущества в собственность, т.е. мены, дарения, купли - продажи недвижимости, купли - продажи предприятия, ренты, являются разновидностью договора купли - продажи, т.к. регулируют сходные отношения и нормы договора купли - продажи, применяются субсидиарно к регулированию указанных договоров. Однако поскольку законодатель назвал конкретно два договора, т.е. договор купли - продажи земельного участка и договор обмена, то распространять особенности, установленные ст. 37 ЗК РФ, к другим видам сделок по приобретению земли в собственность нельзя.
    Земельный кодекс РФ не регулирует отношений по поводу земель сельскохозяйственного назначения.
    В п. 6 ст. 27 ЗК РФ дана отсылка к закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения, т.е. указано, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется специальным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
    В п. 7 ст. 27 ЗК РФ указано, что п. 6 ст. 27 ЗК РФ не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Иными словами, закон об обороте не распространяется на перечисленные земли, т.е. закон об обороте может регулировать только оборот земель сельхозугодий.
    В пп. 8 и 9 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" указано, что до вступления в силу закона об обороте земель оборот сельхозземель регулируется нормами ГК РФ, а также ЗК РФ, Лесным кодексом РФ и т.д., в том числе, например, и Федеральным законом от 15.04.98 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", с учетом трех исключений, а именно: нельзя изменять категорию земель и целевое назначение, предоставлять землю иностранцам (только в аренду), нельзя проводить приватизацию земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
    Норма ст. 8 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" по сути все-таки касается земель сельхозугодий.
    Как указано в Федеральном законе N 45-ФЗ, вступившем в силу 28.04.2001, "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" нормы главы 17 ГК РФ вступят в действие со дня введения ЗК РФ и закона об обороте. Но сам Земельный кодекс РФ эти вопросы не отрегулировал и отослал к ГК РФ. Поэтому получается, что оборот земель сельхозназначения возможен в соответствии с нормами ГК РФ до введения в действие закона об обороте земель сельхозугодий, в связи с чем земли сельскохозяйственного назначения, которые были выделены, например, при приватизации колхозов и совхозов начиная с 1991 г. физическим и юридическим лицам и стали их собственностью, могут отчуждаться собственником на основании гражданско - правовых сделок в соответствии с нормами главы 17 ГК РФ и ЗК РФ, т.е. могут находиться в имущественном обороте.
    Тем более, что в ст. 9 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" содержится указание на то, что впредь до введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в субъектах Российской Федерации, оборот земель в которых до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации регулировался соответствующими законами указанных субъектов Российской Федерации, оборот земель сельскохозяйственного назначения продолжает осуществляться в соответствии с законами указанных субъектов Российской Федерации.
    Такой закон в Московской области имеется. Это Закон Московской области от 11.10.2001 N 151/2001-ОЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Московской области "О распоряжении земельными участками, находящимися в государственной собственности и используемыми для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории Московской области". Согласно ст. 3 этого Закона Правительство Московской области распоряжается земельными участками, принимает решения о проведении торгов (в том числе земельных участков сельскохозяйственного назначения), изменяет целевое назначение земельных участков (в том числе сельскохозяйственного назначения).
    Необходимо еще раз подчеркнуть положение одного из ранее указанных исключений о том, что согласно ст. 8, п. 10 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения при переходе права на земельный участок от одного собственника земельного участка, землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка к другому лицу категория и целевое назначение такого земельного участка не подлежат изменению, кроме случаев изменения категории земель сельскохозяйственного назначения в соответствии со ст. 8 ЗК РФ.
    Конечно же, вопрос об обороте земель сельскохозяйственного назначения в полной мере будет урегулирован лишь в законе об обороте земель этой категории.
    Регистрационная палата области при осуществлении регистрации права на земли сельскохозяйственного назначения руководствуется ранее изложенными нормами.
    Однако судами области споры по этой категории землепользования после принятия ЗК РФ не рассматривались.
    В судебной практике возникает немало земельных споров, часть которых связана с определением сферы применения названных и других аналогичных нормативных актов по земле, т.к. в зависимости от этого определяется правомерность требований субъектов на земельный участок как на объект права.
 

3. Земля как объект права

 
    Впервые положение о том, что земля - это объект недвижимого имущества, было законодательно закреплено в ст. 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31.05.91, введенных в действие на территории Российской Федерации постановлением Верховного Совета РСФСР N 3301-1 от 14.07.92.
    Статья 130 ГК РФ дает определение недвижимого имущества (недвижимости). В ней говорится, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса и многолетние насаждения. Земельный участок как объект кадастрового учета - это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (Федеральный закон N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000). Земельный участок согласно ст. 6 Земельного кодекса РФ как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" определил, что государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования. В соответствии со ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" часть земельного участка (например, согласно ст. 340, 552, 553, 652, 653 ГК РФ) в случае, если ее границы не описаны и не удостоверены в установленном порядке, не относится к перечню недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, и как следствие не может считаться объектом недвижимости. Так, на государственную регистрацию в Подольском районе заявитель представил договор аренды земельного участка. На плане, приобщенном к договору аренды, указан сам земельный участок, а также схематически изображен расположенный на нем многоэтажный жилой дом со встроенно - пристроенными помещениями. Однако предметом договора аренды является не весь земельный участок, а лишь его часть под встроенно - пристроенными помещениями. На плане, удостоверенном Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Подольского района, имеется запись о том, что границы земельного участка, сдаваемого в аренду, не определены и не описаны. Площадь земельного участка, сдаваемого в аренду, также не указана. Такой договор аренды земельного участка не может быть зарегистрирован. Земля может находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Федерации, муниципальной собственности. Правовые основы разграничения собственности на землю определены в Законе РФ "О разграничении государственной собственности на землю", принятом 17.07.2001, который вступил в силу 20.01.2002. Органами государственной власти, а также субъектов Федерации, местного самоуправления земля может быть передана в собственность юридическим лицам, физическим лицам и иностранцам. Субъектами земельных правоотношений являются: органы государственной власти РФ (ст. 214 и 125 ГК РФ); органы местного самоуправления РФ (ст. 215 и 125 ГК РФ); граждане Российской Федерации, обладающие правоспособностью и дееспособностью, либо их опекуны (ст. 17, 18 ГК РФ); российские юридические лица (коммерческие и некоммерческие), учрежденные в Российской Федерации в соответствии с действующим в стране законодательством, обладающие общей правоспособностью, а также не обладающие общей правоспособностью государственные и муниципальные предприятия, некоммерческие организации, в отношении которых есть специальное указание в законе; иностранные граждане и лица без гражданства; иностранные юридические лица, а также иностранные государства и международные организации (межгосударственные и межправительственные) (ст. 62 Конституции РФ), кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. В соответствии с п. 5 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам до утверждения Президентом Российской Федерации перечня приграничных территорий в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе Российской Федерации в собственность земельные участки не предоставляются. Однако существует вопрос, как быть с иностранными гражданами из числа в основном граждан бывших союзных республик СССР, ставшими, например, после 1993 г. членами садоводческих товариществ, расположенных в РФ, построившими на земельных участках дома, получившими право пользования земельными участками. Представляется, что при рассмотрении этого вопроса необходимо учитывать, что указанный в ст. 3 ЗК РФ перечень земель должен быть установлен в соответствии с Федеральным законом "О государственной границе Российской Федерации". Это означает, что в документах кадастрового учета, представляемых для оформления прав на земельные участки, приграничные зоны должны быть указаны. В случае отсутствия записи в таких документах о наличии приграничной территории земельные участки могут оформляться в собственность иностранцам. Иностранцы имеют преимущественное право покупки или аренды зданий, строений, сооружений, расположенных на чужих земельных участках, а также преимущественное право покупки или аренды земельного участка, если они ими пользовались до этого времени.